जमीनीसंबंधीचे रेकॉर्ड कमीतकमी शब्दात व विशिष्ट नमुन्यात ठेवल्याखेरीज सर्वांना समजणार नाही व त्यातील बदल कळणार नाहीत. म्हणून संपूर्ण महाराष्ट्र राज्यात गावांतील महसूली माहिती ही, गांव नमुना क्र.1 ते 21 या नमुन्यांमध्ये ठेवली जाते. त्यातील 7 नंबरचा नमुना मालकीहक्काबाबतचा आहे तर 12 नंबरचा नमुना पिकासंबंधीचा आहे. या दोन्हींचा मिळून 7/12 चा नमुना प्रस्तावित करण्यांत आला.
7/12 उतारा हा जोपर्यंत बेकायदेशीर ठरविला जात नाही, तोपर्यंत तो कायदेशीर आहे असेच मानले जाते. त्यामुळे तो मालकी हक्कासंदर्भात प्राथमिक पुरावा म्हणून मानतात. परंतु 7/12 हा जमीन मालकीचा निर्णायक पुरावा मानता येत नाही..
उदाहरणार्थ गणपत नांवाच्या शेतकर्‍याने त्यांच्या मालकीची 1 हेक्टर जमीन 5 मे 2000 रोजी गोविंद नावाच्या शेतकर्‍यास रजिष्टर खरेदीखताने विकली. रजिष्टर दस्त 5 मे रोजीच नोंदविला. 6 मे 2000 रोजी या जमीनीचा मालक कोण असा प्रश्न विचारला तर खरेदीदार गोविंद हाच मालक ठरतो. परंतु 6 तारखेला 7/12 वर गणपतचेच नांव असू शकते. बर्‍याचवेळा खरेदीविक्रीनंतर 3 - 4 महिन्यांनी 7/12 वर नोंदी होतात. म्हणून खरेदीदाराचा मालकीहक्क 3 - 4 महिन्यांनी निर्माण होतो असे नाही!!!
7/12 उतारा हा प्रत्येक शेतकर्‍याला वाचता आला पाहिजे. त्यावर गांवाचे नांव, गट क्रमांक, उपविभाग क्रमांक, भू-धारणा पध्दती, कब्जेदाराचे नांव, खाते क्रमांक, शेताचे स्थानिक नांव, लागवड योग्य क्षेत्र, पोट खराब क्षेत्र, आकारणी, कुळाचे हक्क, इतर हक्क इत्यादी तपशील वरच्या बाजूला (नमुना-7) लिहिलेला असतो.
तर वर्ष, हंगाम, पिकाखालील क्षेत्र, जलसिंचनाचे साधन, इत्यादी तपशील खालच्या बाजुला (नमुना-12) मध्ये लिहिलेला असतो.
सर्वसाधारणपणे दर दहा वर्षांनी 7/12 पुस्तके नव्याने लिहीली जातात. ज्यांचा हक्क उरलेला नाही, अशा जुन्या नोंदी वगळून नव्याने 7/12 उतारे लिहिले जातात.
7/12 वरील मालकीहक्काच्या सदरातील किंवा इतर हक्कातील कोणतेही महत्वाचे लिखाण हे फेरफार नोंद केल्याशिवाय 7/12 वर येऊ शकत नाही. याचा अर्थ असा की, कोणत्याही शेतकर्‍याला जर अशी शंका आली की, पूर्वी अमुक नांव 7/12 वर कसलाही कायदेशीर आधार नसतांना नोंदलेले आहे, तर त्याने जुने 7/12 उतारे काढून, फेरफार नोंदीच्या नकला घेऊन ते नांव कशाच्या आधारे नोंदविले त्याची खात्री केली पाहिजे.
दैनंदिन जीवनांत आपणास रेशनचा फॉर्म, शाळेचा फॉर्म, टेलिफोनचा फॉर्म, पासपोर्टचा फॉर्म, ट्रॅक्टर नोंदणीचा फॉर्म, इलेक्ट्रीसिटीचा फॉर्म असे विविध फॉर्म भरावे लागतात. परंतु वर्षानुवर्षे हाताळला जात असलेला 7/12 चा नमुना मात्र अनेकांना अनाकलकनीय कां वाटतो? जाणीवपूर्वक 7/12 उतारा शांतपणे समजून घेतला पाहिजे.
7/12 च्या संदर्भात खालील महत्वाचे मुद्दे लक्षात ठेवावेत.
(1) आपल्या नावांवर असणार्‍या प्रत्येक स्वतंत्र गटासाठी एक 7/12 उतारा असतो.
(2) आपल्या नांवावर असणार्‍या सर्व गटांच्या 7/12 प्रमाणे 8अ वर एकत्रीत नोंद असते, त्यामुळे सर्व गटांचे 7/12 व 8अ यांची तुलना करुन पहा.
(3) 7/12 वर इतर हक्कात कोणत्या नोंदी आहेत हे काळजीपूर्वक पहा. कर्ज, तगाई यांची रक्कम व कर्ज देणार्‍या संस्थेचे नांव बरोबर असल्याची खात्री करावी.
(4) शेतात असणार्‍या विहीरींची किंवा बोअरवेलच्या नोंदी त्या त्या 7/12 उतार्‍यावर "पाणी पुरवठयाचे साधन" या रकान्याखाली करुन घ्या.
(5) सर्व फळझाडांच्या नोंदी नमुना बारा मध्ये "शेरा" रकान्यात करुन घ्या.
(6) कोणतीही फेरफार नोंद मंजूर झाली असेल तर लगेचच 7/12 वर या नोंदीचा अंमल घेतला जातो.
(7) कायद्यानुसार प्रमाणित नोंद ही, त्याविरुध्द सिध्द करण्यांत येईपर्यंत खरी असल्याचे मानले जाते.
(8) अज्ञान व्यक्ती सज्ञान झाल्यावर फेरफार नोंद न घालता फक्त वर्दीवरुन अज्ञानाच्या पालकाचे नांव कमी करता येते.
(9) दर दहा वर्षांनी 7/12 पुन्हा लिहिला जातो. खोडून टाकलेल्या सर्व बाबी वगळून व शेवटची स्थिती दर्शविणार्‍या चालू नोंदीची नक्कल करुन 7/12 लिहिला जातो.
(10) 7/12 वर केली जात असलेली पिकपहाणीची नोंद दरवर्षी केली जाते. दरवर्षीची पिकपहाणी ही कायद्यानुसार स्वतंत्र बाब आहे.
(11) महसूल कायद्यानुसार अपीलात किंवा फेरतपासणीमध्ये मूळ 7/12 अगर नोंदीमध्ये बदल करावयाचे आदेश दिले गेले तर तलाठयास निकालपत्राची प्रमाणीत प्रत मिळाल्यानंतर थेट फेरफार नोंद घालावी लागते. अशा नोंदीची नोटीस पक्षकारांना देण्याची आवश्यकता नाही.
जमीनीतील कूळ हक्क:
जमीनीला कूळ लागणे हा वाक्यप्रयोग आता आपल्याला चांगला माहिती झाला आहे. कूळ म्हणजे काय? कूळ कसा तयार होतो? कूळाचे कोणते हक्क असतात? आणि शेत जमीन व कूळ यांचे कायदेशीर संबंध काय असतात? याची आज आपण माहिती घेऊ.
" कसेल त्याची जमीन " असे तत्व घेऊन कूळ कायदा अस्तित्वात आला. दुसर्‍याची जमीन कायदेशीररित्या कसणारा व प्रत्यक्ष कष्ट करणारा जो माणूस आहे त्याला कूळ म्हटले गेले. सन 1939 च्या कूळ कायद्यानुसार सर्वप्रथम जमीनीत असणार्‍या कायदेशीर कूळाची नांवे 7/12 च्या इतर हक्कात नोंदली गेली. त्यानंतर 1948 चा कूळ कायदा अस्तित्वात आता. त्याने कूळांना अधिक अधिकार प्राप्त झाले. सुधारित कायद्यानुसार कलम-32-ग नुसार दिनांक 1.4.1957 रोजी दुसर्‍याच्या मालकीची जमीन कायदेशीररित्या करणार्‍या व्यक्ती या जमीन मालक म्हणून जाहिर करण्यांत आल्या. या जमीनी यथावकाश प्रत्यक्ष प्रकरणाच्या निकालाप्रमाणे कूळांच्या मालकीच्या झाल्या. गेल्या 40 वर्षामध्ये राज्यातील बहुसंख्य कूळ कायद्याच्या प्रकरणांचा निकाला लागला आहे. तरीदेखील वेगवेगळया कारणामुळे किंवा वरिष्ठ न्यायालयात चाललेल्या अपिलांमुळे अजूनही कूळ कायद्यांचे हजारो दावे प्रलंबित आहेत.
कूळ हक्क :-
आजरोजी जमीन कसणार्‍या कूळांचे किंवा मालकांचे, कूळ हक्कासंबंधी काही महत्वाचे मुद्दे असून ते समजल्याखेरीज कूळ हक्काबाबत स्पष्ट जाणीव शेतकर्‍यांमध्ये होणार नाही. हे मुद्दे खालीलप्रमाणे आहेत.
(1) सन 1939 च्या कूळ कायद्यात दिनांक 1.1.1938 पूर्वी सतत 6 वर्षे कूळ म्हणून जमीन करणार्‍या व्यक्तीला किंवा दिनांक 1.1.1945 पूर्वी सतत 6 वर्षे जमीन कसणारा आणि दिनांक 1.11.47 रोजी जमीन कसणारा कूळ या सर्वांची नोंद नोंदणीपत्रकात संरक्षीत कूळ म्हणून केली गेली.
(2) सन 1955 साली कूळ कायद्यात काही सुधारणा करण्यांत आली. ही सुधारणा करण्यापूर्वी वहिवाटीमुळे किंवा रुढीमुळे किंवा कोर्टाच्या निकालामुळे ज्या व्यक्तींना कायम कूळ म्हणून संबोधण्यांत आले व ज्यांची नोंदणी हक्कनोंदणी पत्रकात कायम कूळ म्हणून नोंद केली गेली त्या सर्वांना कायम कूळ असे म्हटले जाते.
(3) आजरोजी दुसर्‍याच्या मालकीची कोणतीही जमीन कायदेशीररित्या जर एखादा माणूस कसत असेल व अशी जमीन, जमीनमालकाकडून जातीने कसण्यांत येत नसेल तर त्याला कूळ असे संबोधले जाते. याचाच अर्थ तो माणूस जमीन मालकाच्या कुटूंबातील नसला पाहिजे किंवा जमीन गहाण घेणारा नसला पाहिजे किंवा पगारावर ठेवलेला नोकर नसेल किंवा मालकाच्या कुटूंबातील कोणत्याही व्यक्तीच्या देखरेखीखाली जमीन कसत नसेलतर त्याला कूळ असे म्हणतात.
(4) कूळ होण्याच्या नियमाला काही महत्वाचे अपवाद करण्यांत आले आहेत. विधवा किंवा अवयस्क व्यक्ती किंवा शरीराने किंवा मनाने दुर्बल झालेला माणूस किंवा सैन्यदलात काम करणारा माणूस, यांची जमीन दुसरी व्यक्ती जर कसत असेल तरी, त्या व्यक्ती स्वत:च जमीन कसतात असे मानले जाते.
(5) कूळ हक्काच्या संदर्भातील दुसरी बाजू म्हणजे जमीन मालकाने स्वत:हून जमीन कसणे होय. याची व्याख्यासुध्दा कूळ कायद्यात करण्यांत आली आहे. एखादा इसम स्वत: जमीन कसतो काय, हे ठरविण्यासाठी खालील नियम लावले जातात.
(अ) स्वत: अंगमेहनतीने तो जमीन कसत असेल तर,
(ब) स्वत:च्या कुटूंबातील कोणत्याही इसमाच्या अंगमेहनतीने जमीन कसत असेल तर,
(क) स्वत:च्या देखरेखीखाली मजूरीने लावलेल्या मजूरांकडून जमीन करुन घेत असेल तर, असे मजूर कि ज्याला पैसे दिले जात असोत किंवा मालाच्या रुपाने वेतन दिले जात असो. परंतू पिकाच्या हिश्श्याच्या रुपाने जर मजूरी दिली गेली तर तो कूळ ठरु शकतो.
(6) कूळ ही संकल्पना समजण्यास थोडी अवघड आहे, परंतु कूळ होण्यासाठी खालील महत्वाचे घटक मानले जातात.
(अ) दुसर्‍याच्या मालकीची जमीन अन्य इसम वैध किंवा कायदेशीररित्या कसत असला पाहिजे.
(ब) जमीन मालक व कूळ यांच्यात तोंडी का होईना करार झाला असला पाहिजे व तोंडी करार कोर्टात सिध्दा झाला पाहिजे.
(क) असा इसम प्रत्यक्ष जमीन कसत असला पाहिजे व त्या बदल्यात तो मालकाला खंड देत असला पाहिजे.
(ड) जमीन मालक व कूळ यांच्यात पारंपारिकरित्या जपलेले मालक व कूळ असे विशिष्ठ सामाजिक नाते असले पाहिजे.
कूळ कायदा कलम-43 च्या अटी :
जी कूळे, यापूर्वी जमीनीचे मालक झाले आहेत, त्यांच्याञ्ृष्टीने कूळ कायदा कलम 43 नुसार जमीन विकायला बंदी केली जाते व तसा शेरा त्याच्या 7/12 वर इतर हक्कात लिहिला असतो. "कूळ कायदा कलम-43 ला पात्र", अशाप्रकारचा हा शेरा 7/12 वर लिहिला जातो. शहरीकरणामुळे किंवा स्वत:च्या गरजेनुसार जमीन विकण्याची आवश्यकता असल्यास, कूळांना अशी जमीन विकण्यापूर्वी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घ्यावी लागते. जमीन विक्रीची परवानगी कोणाला द्यावी याबाबतचे नियमदेखील शासनाने बनविले आहे. त्यानुसार कूळ कायदा कलम-43 ला पात्र असलेली जमीन खालील अटींवर विकता येते.
(1) बिगर शेती प्रयोजनासाठी.
(2) धर्मादाय संस्थांसाठी किंवा शैक्षणिक संस्थेसाठी किंवा सहकारी संस्थेसाठी.
(3) दुसर्‍या शेतकर्‍याला परंतू जर असे कूळ कायमचा शेती व्यवसाय सोडून देत असेल तर किंवा जमीन कसायला असमर्थ ठरला असेल तर.
(4) अशी जमीन विकण्यापूर्वी शासकीय खजिन्यात अतिशय नाममात्र म्हणजे जमीनीच्या आकाराच्या 40 पट एवढी नजराण्याची रक्कम भरावी लागते. याचा अर्थ अशी जमीन सार्वजनिक कामासाठी किंवा संस्थांना विकतांना फारशा जाचक अटी नाहीत. परंतू सर्रास दुसर्‍या जमीन मालकास अतिशय किरकोळ पैसे भरुन मालकीच्या झालेल्या जमीनी, कूळांनी परस्पर विकू नयेत म्हणून वरील क्र.3 ची महत्वाची अट ठेवण्यांत आली आहे. व त्यांना शेवटचा उपाय म्हणून शेती व्यवसाय सोडतानाच अशी कूळ हक्काची जमीन विकली पाहिजे असा याचा अर्थ आहे.
नव्याने कुळहक्क निर्माण होतो का?
आज एखादा इसम कूळ होऊ शकतो का? कूळ कायदा कलम-32 (ग) नुसार दिनांक 1.4.57 रोजी जमीन कसणार्‍या माणसाला मालक म्हणून जाहिर केले आहे, परंतु आजरोजी जमीनीत नव्याने कूळ निर्माण होऊ शकतो काय? व असल्यास क शा पध्दतीने कूळ निर्माण होतो याबाबत शेतकर्‍यांमध्ये कुतूहल आहे. याबाबतची तरतूद कूळ कायद्याच्या कलम-32 (ओ) मध्ये नमूद करण्यांत आली आहे.
कूळ कायदा कलम-32 (ओ) नुसार आजही दुसर्‍याची जमीन कायदेशीररित्या एक वर्ष जरी दुसरा इसम कसत असेलतर तो कूळ असल्याचा दावा करु शकतो. तथापी त्यासाठी खालील महत्वाच्या अटी कायम आहेत.
(अ) वहिवाटदार व मालक यांच्यात करार झाला असला पाहिजे.
(ब) तो मालकाकडून जमीन कसत असला पाहिजे.
(क) तो खंड देत असला पाहिजे.
(ड) जमीन मालक व कूळ असे विशिष्ठ नातेसंबंध असले पाहिजेत.
आजकाल जमीन मालक स्वत:हून कोणतेही करार वहिवाटदाराशी करीत नसल्यामुळे, कलम-32(ओ) च्या दाव्यांची संख्या अतिशय अल्प आहे. जमीन मालकांमध्ये जागृती निर्माण झाल्यामुळे अशा पध्दतीचे कोणतेही करार तो वहिवाटदाराबरोबर करीत नाही. तथापी आधी पिक पाहणीला नांव लावून घ्यावयाचे व एक वर्षाच्या पिक पाहणीचा 7/12 जोडून दिवाणी न्यायालयातून जमीन मालकाला जमीनीत यायला मनाई आदेश आणावयाचे व त्यानंतर काही दिवसांनी कलम-32 (ओ) नुसार कूळ असल्याचा दावा करावयाचा अशाप्रकारे वहिवाटदार व्यक्ती कूळ असल्याचा दावा सर्वसाधारणपणे करतात.